Najnowsze Rynek nieruchomości Finanse Porady prawne Wyposażenie wnętrz Inwestycje Nowości w portalu

Jaki będzie minimalny wymagany wkład własny do zakupu nieruchomości od początku 2017 roku?

Zgodnie z treścią Rekomendacji S wydanej w czerwcu 2013 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego banki mają obowiązek wymagać wniesienia wkładu własnego na poziomie 20% z możliwością odstąpienia od tego warunku do minimum 10% pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

25
sty

W nadchodzącym 2017 r. KNF nadal dopuszczać będzie ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, co za tym idzie możliwość finansowania do 90% wartości nieruchomości. Treść Rekomendacji S nie wskazuje wysokości wkładu własnego, lecz maksymalny dopuszczalny wskaźnik LtV (Loan to Value) – wyrażający stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości. W Rekomendacji nr 15. KNF jednoznacznie wyznacza max dopuszczalny wskaźnik LtV na poziomie 80% i 90% z ubezpieczeniem wkładu własnego.

Co zrobić, gdy nawet 10% wkładu własnego jest problemem?

Na co dzień spotykam się z klientami, którzy przedstawiają swoje cela, a wspólnie dobieramy rozwiązania do ich realizacji. Omawiając kwestię związane z kredytami hipotecznymi, na podstawie setek przypadków, mogę przytoczyć kilka ciekawych rozwiązań (w tym zaproponowane przez samych klientów) na zorganizowanie wkładu własnego:

1. Podwyższenie ceny transakcyjnej o 11% - wartość nieruchomości przyjęto na poziomie ceny transakcyjnej – to często powtarzalna treść komentarza napisanego przez analityka -rzeczoznawcę w systemie bankowym na temat wyceny. Wówczas zyskujemy pokrycie wkładu własnego z wyższej ceny nieruchomości. W konsekwencji płacimy podatek od ceny transakcyjnej, jednak US kwestionuje jedynie potencjalne zaniżenia ceny nieruchomości. Aby móc podwyższyć wartość nieruchomości należałoby zlecić wycenę rzeczoznawcy majątkowemu, aby uargumentować podwyższenie ceny dla banku. Do podwyższenia ceny należy podejść bardzo indywidualnie, zanim zaproponujemy takie rozwiązanie sprzedającemu, należy samodzielnie poznać wady i zalety danego schematu.

2. Dodatkowy kredyt gotówkowy – wiąże się z dodatkową ratą, która tak jak i w kredycie hipotecznym musi być spłacana co miesiąc, lecz maksymalnie przez 10 lat. Dodatkowo kredyt gotówkowy jest wyżej oprocentowany, zatem będzie zdecydowanie droższy niż hipoteka. W każdym wniosku o kredyt hipoteczny klient oświadcza, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytu. Zatem w myśl powyższego zdecydowanie pieniądze z dodatkowego kredytu należy przeznaczyć na towarzyszące transakcji: opłaty notarialne, podatek, opłaty kredytowe, a sam wkład finansować z oszczędności. Problematyczne może być uzyskanie kredytu gotówkowego przy określonej zdolności kredytowej, stąd to rozwiązanie może być dostępne dla klientów z wyższymi dochodami. W ostatnim miesiącu bieżącego roku, jak i w początkowych miesiącach przyszłego roku, banki będą korygować minimalne koszty utrzymania gospodarstwa domowego, zatem rozsądnie będzie korzystać z aktualnej „wyższej” zdolności kredytowej.

3. BHWN – to bardzo istotny dla czytających ten artykuł klientów skrót, ponieważ może pozwolić na kredytowanie odpowiadające np. 96% wartości. Bankowo Hipoteczna Wartość Nieruchomości określa do jakiej kwoty może zostać udzielony kredyt na daną nieruchomość. W praktyce, jeśli BHWN odpowiada kwocie przewyższającej 90%, możemy za pomocą oświadczenia poprosić bank o podwyższenie kwoty kredytu nawet po wydanej już decyzji, ale przed zawarciem umowy kredytowej. Taki sposób wyceny przyjmują banki Hipoteczne, warto zatem zapytać doradcę kredytowego o rozwinięcie tego skrótu.

4. Podwyższenie kwoty na remont/budowę plus karencja.

W praktyce często remont/budowa nieruchomości to plan na kilka miesięcy, w tym czasie już po zakupie możemy skupić się na zaoszczędzeniu na wkład własny z bieżących dochodów. Tymczasem kwotę na wkład własny przenosimy z „późniejszych wydatków na remont”, a do czasu nadejścia wspomnianych „późniejszych” wydatków musimy zaoszczędzić i odbudować budżet. Nie zmienia to faktu, że na kilka dni musimy dysponować kwotą wkładu własnego, a kwota przeznaczona na remont czy budowę musi być rozporządzona zgodnie z przeznaczeniem.

5. Dodatkowa nieruchomości pod zabezpieczenie. To rozwiązanie pozwala na przyjęcie hipoteki łącznej lub jako jedynej na innej nieruchomości w tym osób trzecich. Nadwyżka wartości nieruchomości ponad kwotę kredytu stanowi wkład własny, a im wyższy wkład, tym lepsze warunki cenowe – czyli niższe koszty. Granicznymi poziomami jest 10, 20, 30 i 50% wkładu własnego, oraz rzadziej spotykane 70% co pozwala na uzyskanie wyjątkowo dobrych warunków cenowych kredytu. Dodatkowa lub zupełnie inna niż cel zakupu nieruchomość pod zabezpieczenie nie musi być obciążona hipoteką przez cały czas kredytowania, ponieważ po spłacie problematycznych 10% wartości kredytu hipotekę można przenieść na kupione wcześniej mieszkanie.

6. MDM – pozwala na finansowanie wkładu własnego. Jednym z założeń programu wprowadzonego niemal równorzędnie z Rekomendacją S było finansowanie wymaganego minimalnego wkładu własnego. Program MDM bez wątpienia cieszy się ogromną popularnością, o czym świadczy wyczerpanie połowy budżetu na 2017 r. już w połowie 2016 r. Jednak ilość mieszkań dostępnych w ramach programu jest dość mocno ograniczona z powodu limitów cenowych m2 mieszkania w danej gminie, jak i z parametrów wiekowych kredytobiorców. Aby dostosować mieszkanie do wymogów programu MDM, możemy zastosować podział ceny zakupu na cenę za nieruchomość i cenę za wyposażenie lub nieprzynależne do mieszkania miejsce postojowe. Pozwoli to na obniżenie do wymaganego limitu ceny za mieszkanie. Jednocześnie nie rozwiązuje to braku wkładu własnego, ale dopłaty MDM, które mogą sięgać nawet 93 tys. PLN zdecydowanie ułatwią zakup.

Reasumując, założenia Rekomendacji S względem minimalnego wkładu własnego mają na celu podniesienie bezpieczeństwa finansowania nieruchomości. Jednak każda transakcja, jak i każdy klient przedstawia inne parametry, stąd poszczególne przypadki należałoby rozpatrywać indywidualnie. W praktyce omawiane wymogi część kupujących zmobilizują do wniesienia wyższego wkładu własnego do transakcji, a innych do gromadzenia oszczędności i odsunięcia zakupu w czasie. Regulacja ta wydana przez KNF obejmuje również szczegółowe relacje banku z klientem, narzucając obowiązek informowania o kosztach, wzroście raty, ryzykach walutowych itp. Ten aspekt niesie zdecydowane korzyści dla klienta, który mimowolnie staje się bardziej świadomy swoich decyzji.